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香港租金已升到無(wú)以為繼地步 (2012-09-20 13:03:25)轉(zhuǎn)載
標(biāo)簽： 香港租金 qe 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 財(cái)經(jīng) 分類(lèi)： 看中國(guó)
'不可持續(xù)、無(wú)以為繼、不合道理'陶冬：租金瘋漲是時(shí)候賣(mài)樓
在港居住已18年的瑞信董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師陶冬說(shuō)，眼見(jiàn)香港租金已升到'無(wú)以為繼'的地步，近日開(kāi)始考慮賣(mài)樓。一年前，陶冬開(kāi)始替香港的樓市發(fā)出警告，他說(shuō)不再買(mǎi)香港樓，現(xiàn)在改為要賣(mài)樓，轉(zhuǎn)折點(diǎn)是他不久前到數(shù)碼港用餐的經(jīng)歷。明報(bào)記者李萌、高志堅(jiān)
食肆租金三級(jí)跳月租6萬(wàn)變22萬(wàn)
陶冬入戲院前，到數(shù)碼港一間經(jīng)常光顧的臺(tái)灣餐廳吃飯，店員溫馨提示他該店快結(jié)業(yè)了。'我覺(jué)得很奇怪，這里食物也不錯(cuò)，環(huán)境也不錯(cuò)，怎么就要結(jié)業(yè)呢？'原來(lái)，業(yè)主下狠手加租，月租從6 萬(wàn)元一步漲到22 萬(wàn)元。'當(dāng)我看到那家店租金漲到22萬(wàn)的時(shí)候，我就開(kāi)始要賣(mài)我的物業(yè)。'
對(duì)于香港房?jī)r(jià)，陶冬以'不可持續(xù)、無(wú)以為繼、不合道理(unsustainable, unviable,unjustified)'來(lái)評(píng)價(jià)。他形容本港業(yè)主加租之狠是'殺雞取卵'，而低息環(huán)境下，普通市民排隊(duì)買(mǎi)磚頭則是'迫于無(wú)奈'。然而，盡管全港租金都在升，但自由行游客的消費(fèi)量卻跌了三成。'我所認(rèn)識(shí)的真正高端的大陸游客不來(lái)了'。陶冬指出，高端游客買(mǎi)一張機(jī)票就可以去巴黎去日本，在那里不論是住酒店還是買(mǎi)奢侈品都比香港便宜，豪客消失消費(fèi)也難言反彈。'當(dāng)我看到那一點(diǎn)(指租金離譜)，我就開(kāi)始(想要賣(mài)樓)。房?jī)r(jià)下個(gè)月漲不漲，我不知道，但是風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)已經(jīng)不成比例。'
對(duì)于消費(fèi)插水、租金飛漲這等怪象，陶冬的解釋是不少歐美零售品牌業(yè)績(jī)走樣后，高層為求交代，紛紛拋出'去亞洲'的大計(jì)。陶冬指出，這些在歐美市場(chǎng)做不下去的品牌蜂擁來(lái)港開(kāi)店，但他們來(lái)得快，走得也可能很快。'所有大公司都一樣，如果今年盈利下滑了幾成，我(指高管)要向董事局交代，那我們就去Asia！'
歐美品牌攻港純?yōu)橄蚨戮纸淮?br />
要描繪一個(gè)夢(mèng)幻般美麗的亞洲藍(lán)圖其實(shí)非常容易：假設(shè)自由行游客每年以雙位數(shù)增長(zhǎng)，人均消費(fèi)每年再以雙位數(shù)增長(zhǎng)，30年不變。如此情景默認(rèn)下，歐美品牌擲多少錢(qián)搶鋪都是合理的，近期頻爆搶租個(gè)案(見(jiàn)表)即反映了這一點(diǎn)。'但這些人對(duì)中國(guó)、對(duì)香港、對(duì)亞洲的零售根本不了解。 3 年過(guò)后，大不了說(shuō)一句我當(dāng)時(shí)的判斷有誤。'
除了看淡本港樓市外，陶冬還指出全球兩大泡沫，即新興市場(chǎng)和德美國(guó)債，兩者皆是前兩輪量化寬松(QE)下最大的受惠者，也是目前的危險(xiǎn)所在。
分析要走在最前需進(jìn)民間多看
準(zhǔn)確預(yù)言危險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)師的一項(xiàng)主要工作，盡管各人有各人的消息來(lái)源，但陶冬認(rèn)為最重要的不是消息快不快，而是能否洞察大趨勢(shì)，并且在中國(guó)官員意識(shí)到之前先指出來(lái)。陶冬自己就喜歡周?chē)兄車(chē)�，他�?jiān)信很多有價(jià)值的一手信息藏在民間。'這些信息不在官方的文件中，也不在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，而是在民間。和走卒市販、車(chē)夫主婦多聊一聊，你會(huì)得到很多一手信息，而這些恰恰還沒(méi)被統(tǒng)計(jì)出來(lái)。'
暴漲租金淘汰奶茶菠蘿油
近來(lái)陶冬也開(kāi)始不務(wù)正業(yè)，寫(xiě)起了食評(píng)專(zhuān)欄。以嗜吃自稱(chēng)的他，去年6 月在財(cái)經(jīng)網(wǎng)站開(kāi)了一個(gè)'跟陶冬找美食'的專(zhuān)欄。說(shuō)到香港美食，陶冬竟有些激動(dòng)。'半年過(guò)來(lái)，我再去數(shù)一數(shù)(寫(xiě)過(guò)的餐館)，好幾家關(guān)門(mén)了。有一些我已經(jīng)寫(xiě)好了，未等到發(fā)表再去看也關(guān)掉了。都是租金問(wèn)題。 The real Hong Kong is disappearing！…… 在我看來(lái)的香港是奶茶，是牛腩面，是菠蘿油包，是車(chē)仔面，但這些在這一輪租金上漲中正在遭受重創(chuàng)。'
美房地產(chǎn)一輩子難得的低點(diǎn)
早在兩年前聯(lián)儲(chǔ)局推出QE2(第二輪量化寬松)時(shí)，陶冬已預(yù)言美國(guó)要再推QE3、QE4。上周聯(lián)儲(chǔ)局主席伯南克再次出招，陶冬再次言中。陶冬認(rèn)為，央行印鈔之下，還是可以買(mǎi)房地產(chǎn)來(lái)抗衡貨幣貶值，但不是買(mǎi)香港或者亞洲的房地產(chǎn)，而是去歐美找機(jī)會(huì)。'我不敢說(shuō)美國(guó)房地產(chǎn)見(jiàn)了底沒(méi)有，要看Fiscal Cliff(財(cái)政懸崖)會(huì)否帶來(lái)意外的東西，但我認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)正處于我們一輩子見(jiàn)到一次的大底，明天那里的房?jī)r(jià)怎么走我不知道，但10 年后回過(guò)頭看這一定是好的投資。'
記者訪問(wèn)當(dāng)天，聯(lián)儲(chǔ)局尚未公布推QE3，當(dāng)時(shí)陶冬已認(rèn)為QE3勢(shì)在必行。'這一屆聯(lián)儲(chǔ)局是非常鴿派(即支持刺激經(jīng)濟(jì))，若等到下一屆(即明年)換人便做不成，所以9 月不推，12 月也會(huì)推。伯南克是過(guò)了河的卒子，只能往前走。'他形容推QE 刺激經(jīng)濟(jì)，等同用一根繩來(lái)推動(dòng)水杯，根本徒勞無(wú)功。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)雖差，但美股近期卻創(chuàng)2007年底以來(lái)新高，陶冬說(shuō)這是因?yàn)橥顿Y者認(rèn)為相對(duì)于歐洲及中國(guó)，美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)較小，于是QE制造出來(lái)的資金回流美國(guó)。'美股收復(fù)了金融危機(jī)所有失地，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只及金融危機(jī)之前的三分之一，失業(yè)率高出一倍，是不尋常的對(duì)比。個(gè)中差別，就是QE。'
跌落財(cái)政懸崖機(jī)會(huì)不大
今年底美國(guó)將要面對(duì)'財(cái)政懸崖'的問(wèn)題，一方面國(guó)會(huì)要就進(jìn)一步削減財(cái)赤達(dá)成協(xié)議，另一方面布殊年代留下來(lái)的減稅措施到期，兩者加起來(lái)的效應(yīng)，足以打擊美國(guó)經(jīng)濟(jì)。陶冬指財(cái)政懸崖會(huì)替金融市場(chǎng)帶來(lái)很大的不安，但真的令經(jīng)濟(jì)掉進(jìn)懸崖的機(jī)會(huì)不大。'自殺的人可能會(huì)瞬間沖動(dòng)跳樓，但一個(gè)人不可能靠雙手把自己勒死的，因?yàn)榈揭粋�(gè)程度，你就會(huì)松手。'
他說(shuō)民主、共和兩黨會(huì)以此來(lái)作為政治籌碼。
'我甚至認(rèn)為會(huì)拖到明年1月1日之后，但兩黨玩到一定程度就會(huì)收手。'
至于歐洲央行早前公布無(wú)上限的買(mǎi)債計(jì)劃，陶冬認(rèn)為，對(duì)紓緩歐債危機(jī)的恐慌，有進(jìn)一步積極作用，但跟以往的措施一樣，都只是把問(wèn)題往后推。'今天不過(guò)是買(mǎi)一段時(shí)間，試圖通過(guò)貨幣政策一勞永逸解決財(cái)政問(wèn)題，是癡人說(shuō)夢(mèng)。'
訪問(wèn)當(dāng)天正值國(guó)民教育爭(zhēng)議最高峰時(shí)，一向愛(ài)分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的陶冬，也談起對(duì)香港的種種感受來(lái)。'我最近經(jīng)常罵香港，這反映我對(duì)香港有一份愛(ài)。我會(huì)說(shuō)希臘要破產(chǎn)，但希臘不值得我去罵，罵本身是一種愛(ài)，一種關(guān)心。'
金融業(yè)旺貧富懸殊惡化
陶冬自1994年來(lái)港，說(shuō)自己既是中國(guó)人、也是香港人。
'我覺(jué)得自己的人生是個(gè)浮萍，去過(guò)很多個(gè)城市，香港是我留得最長(zhǎng)的城市。'他形容如今的香港是'一好遮百丑'。'一好就是金融業(yè)，零售業(yè)也還可以，不過(guò)那是阿爺給的，因?yàn)槭强孔杂尚�。今天港府部門(mén)中、半政府機(jī)構(gòu)中，有幾家在為人民幣國(guó)際化后香港的地位做未雨綢繆的？又有幾家做出成果來(lái)的？真正做的只有一家，就是港交所。'他指'一好'替香港帶來(lái)了繁榮。'今天香港的金融業(yè)的確不錯(cuò)，是世界三大金融中心之一，
但后面掩藏的危機(jī)，好像大家都覺(jué)得不存在了，就是貧富懸殊的問(wèn)題，這10年中低層生活沒(méi)有改善，還在惡化。機(jī)會(huì)愈來(lái)愈少，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降。我想等到人民幣國(guó)際化之后，香港的出路在哪里？'
陶冬說(shuō)從今年人民幣國(guó)際的措施一招接一招推出，就知道人民幣國(guó)際化會(huì)來(lái)得較市場(chǎng)預(yù)期為快。'若我們看不到這5 年10 年國(guó)際中國(guó)的大環(huán)境怎樣轉(zhuǎn)變，就不知道危機(jī)的腳步已經(jīng)在走近。'
調(diào)整結(jié)構(gòu)破壟斷內(nèi)地救經(jīng)濟(jì)需時(shí)
陶冬指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心病征是民間投資熱情不再，他開(kāi)出的藥是結(jié)構(gòu)調(diào)整、打破壟斷，惟要貫徹實(shí)施就急需中央政府的政治智能和政治決心。陶冬指出，中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人新班子要出招調(diào)結(jié)構(gòu)，絕不是一年半載可以做到的，所以他看淡未來(lái)幾年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)班子的權(quán)力交接與美國(guó)截然不同。相比美國(guó)總統(tǒng)換屆，從11 月大選到來(lái)年1 月宣誓就任，2 個(gè)多月就可以完成權(quán)力交接，陶冬認(rèn)為中國(guó)的換屆前前后后大約需要5 年，即交班前3 年、交班后2 年。'新的領(lǐng)導(dǎo)人要進(jìn)到辦公室，而且要坐穩(wěn)了才能做事情，這個(gè)真不是十八大開(kāi)了就可以解決問(wèn)題了。'
換屆待坐穩(wěn)需2年才可出招
不過(guò)，十八大會(huì)議過(guò)后，貨幣、財(cái)政刺激政策還是會(huì)稍有增加，但在缺乏結(jié)構(gòu)調(diào)整情下，這些政策無(wú)力扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)降溫的局面，因此陶冬認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于一個(gè)偏低增長(zhǎng)期的起步之初。'我們現(xiàn)在看到許多部一級(jí)的措施在出臺(tái)，人行、發(fā)改委、商務(wù)部都在出措施，但總的來(lái)說(shuō)給我的感覺(jué)是皇帝不急太監(jiān)急。'要打破壟斷，就勢(shì)必會(huì)傷害一部分集團(tuán)的利益，'這就遇到阻力，需要政治智能，也需要政治決心和鐵腕來(lái)貫徹，現(xiàn)在我還沒(méi)有看到這種決心。 ......這是個(gè)考驗(yàn)，不是半年之內(nèi)可以解決的'。
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