2012年半年報顯示,嘉凱城金額前五名的一年內(nèi)到期的長期借款分別是上海信托、五礦信托、昆侖信托、杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行
從1.6萬/直接跌倒0.69萬/m2,無錫太湖新城“金融第一街”最南端,上演著一次令人驚嘆的房價跳水。
跳水大甩賣的樓盤名為無錫嘉業(yè)國際城,開發(fā)商為無錫嘉啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其背后的母公司正是近一年來資金緊張,四處融資的嘉凱城。
然而,這次名為“限時特惠”的跳水表演很快便停止。7月份開始推該活動,限量銷售結(jié)束后,至今仍處于暫停銷售狀態(tài),最新報價遲遲未出。
“接下來的定價很尷尬。低了不行,高了也不行!变N售人員感嘆。
的確,猛然的跳水牽動背后無數(shù)利益相關(guān)人的敏感神經(jīng)。包括無錫市政府,包括旁邊的萬科、綠城、海岸城,包括資金鏈上的信托公司、銀行以及更多。最后無論定價多少、何時再推盤,都會是多方博弈的結(jié)果。
6900元的報價太離譜,嘉業(yè)國際緣何獨自跳水?
太湖新城因靠近太湖,蠡湖已是無錫濱湖區(qū)的核心區(qū)域,而嘉業(yè)國際城所在的位置,實為無錫房地產(chǎn)市場最為看漲的一個核心地段,新的無錫市政府大樓就在馬路對面。
“金融街區(qū)”是市政府著力打造的區(qū)域性金融、商業(yè)、購物中心,由北向南共分為五期,嘉業(yè)國際城所在的“金融第一街區(qū)”最靠近市政府,共有14棟建筑,除嘉業(yè)國際城A棟金寓為商住兩用房,其余的都為商用寫字樓。目前國聯(lián)大廈已經(jīng)入住,以后農(nóng)行、江蘇銀行等金融機構(gòu)無錫總部都將集中在這里。
而金融第一街區(qū)外圍一圈聚集了各大住宅樓盤,綠城玉蘭花園、萬科信成道、海岸城、金匱里、融科玖瑞尚城、融科玖玖城等等,均價在1萬左右。目前無錫市的均價也有七八千,6900元的報價在這里顯得極不合群,在太湖新城就像顆重磅炸彈,激起千層浪花。
為何嘉業(yè)國際要在7月份房價大跳水?“吸引眼球,擴大知名度!保弧1.6萬太貴,賣不太動”;“盡快出貨,提高銷售業(yè)績,回籠資金”,與此有關(guān)的說法很多,但流傳得最多的版本是開發(fā)商資金鏈緊張,逼不得已而為之。
據(jù)公開資料顯示,開發(fā)商無錫嘉啟為嘉凱城控股子公司,蘇州嘉業(yè)(嘉凱城全資子公司嘉業(yè)有限公司持有其94%的股份)持有其62%的股份,深圳啟恒投資有限公司持有其33%的股份,無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司持有其5%的股份。
2011年9月21日無錫嘉啟向昆侖信托融資,嘉凱城為其擔保。公告稱,“無錫嘉啟通過向昆侖信托轉(zhuǎn)讓無錫嘉業(yè)國際城:項目的收益權(quán),融資5億元信托資金,信托期限為18個月,綜合成本不超過14.75%/年。信托計劃到期,無錫嘉啟有義務(wù)回購全部標的收益權(quán),并向昆侖信托支付對應(yīng)的回購價款,為保證信托計劃實施,蘇州嘉和欣實業(yè)有限公司(蘇州嘉業(yè)持有其65%的股份)以其合法擁有的土地使用權(quán)進行抵押擔保,嘉凱城集團提供連帶責(zé)任保證!
嘉凱城2012年半年報顯示,嘉凱城在2011年底為了無錫嘉啟提供了8.58億的借款擔保(包括昆侖信托的5億,其余資金來源不詳),分別要在2013年4月和2013年10月償還本金和利息。資金緊張再加上不低的融資成本,自然給地產(chǎn)商帶來降價出貨的壓力。
當?shù)劁N售人員告訴記者“1.6萬和0.69萬都是官方的報價,實際的銷售價格為,第一批即13層以下賣出的均價在1.25萬左右;而第二批13-19層則平均為6500元的價格!
就此樂觀估算目前回籠資金約3.76億,離明年要償付的近10億的資金還相差較遠。
低價惹政府不滿,價格僵持難上難下
記者來到嘉業(yè)國際城·金寓銷售中心,在此處看房的人寥寥無幾。
“A棟公寓6900元的特價已經(jīng)結(jié)束,只剩20層以上的,現(xiàn)在還沒有開始推。B、C、D三棟也還沒有銷售方案!蹦壳皶和3鍪鄣臓顟B(tài)讓銷售人員很無奈。
一名銷售人員告訴記者,今年7月份第二次推盤,開出6900元低價走量銷售,十幾天就銷售完了。“很多銀行、政府的人來買;旧峡靠蛻衾蛻,本地人買得比較多,外地人不太知道,因為我們基本上不做宣傳!
自從推出6900元的價格之后,嘉業(yè)國際城就變得尤其的低調(diào),“我們幾乎沒做什么廣告,網(wǎng)站上的信息也很少。外地人很少知道這里居然出了4折樓盤,并且地段不錯,聽說了都很難相信!
至于不做宣傳的原因,據(jù)知情人士透露,“這個價格讓旁邊的市政府很惱火,一方面怕它這樣打亂周邊市場價格;關(guān)鍵金融街區(qū)的項目是市政府力推的,給了很多政策和授信支持,希望金融界區(qū)的房價怎么都得在1萬以上,體現(xiàn)它金融中心的地位!
還有銷售人員稱“我們老板想盡快回籠資金把價格定得實惠一些,把銷售業(yè)績做上去。但政府有意見,又不能定得太低。所以現(xiàn)在就僵持在這里。什么時候重新推盤還不確定。但應(yīng)該不會再掉價,只會漲,現(xiàn)在問題就是漲多少政府滿意。按照市場定位和周邊的市場環(huán)境,按道理我們這個也是該賣到一萬多!
促銷走量以提高業(yè)績的出發(fā)點很明顯,因為也就是在各樓盤降價前后,嘉凱城公布了一份令人大跌眼鏡的半年報。其營業(yè)收入為15.18億,相比去年同期減少45.11%;歸屬上市公司股東凈利潤-3.28億,去年同期為728萬,相比去年同期減少4600.96%。
“ 在這樣的業(yè)績情況下,嘉凱城也已戴上“虧損王”的帽子,股價已跌至3.6元附近;厮莓斈,前浙商集團牽頭,在重組國際嘉業(yè)、中凱集團、名城集團3家地產(chǎn)公司并借殼*ST亞華上市后,嘉凱城曾經(jīng)在2009年交出過亮麗的首份成績單,但隨后浙商集團的十強雄心化為泡影。
嘉凱城資金緊繃,瘋狂信托融資將面臨集中兌付
從去年年初開始,嘉凱城資金緊張就成了老生常談的事情。再看今年的半年報,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.76億。貨幣資金為17.9億,但短期借款有35.72億,一年內(nèi)到期的非流動負債為32.20億,去年同期該指標只有5.3億。
資金繃緊的同時融資渠道也開始走窄,一直以來依靠高負債擴張的嘉凱城,已把信托作為了主要融資渠道。
2012年半年報顯示,其金額前五名的一年內(nèi)到期的長期借款,分別是上海信托、五礦信托、昆侖信托、杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行。
據(jù)不完全統(tǒng)計,嘉凱城去年通過信托共融資近30億。
2011年1月26日,嘉凱城第四屆董事會第二十一次會議審議通過了《中凱東方紅街項目信托借款計劃》、《南京嘉業(yè)國際城信托計劃》、《湖左岸項目股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的信托計劃》。
其中,嘉凱城子公司杭州中江置業(yè)有限公司通過西安信托進行信托借款2億元,期限為12個月;子公司浙江名城房地產(chǎn)集團有限公司通過華鑫信托有限公司融資5億元,期限為12個月。另外,間接控股公司南京嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過聯(lián)華信托兩個單一資金信托分別融資為1.8億元和3.2億元,期限分別為18個月和10個月。
3月10日,嘉凱城孫公司上海中凱置業(yè)有限公司通過上海信托融資7億元,期限為24個月。
9月8日,其子公司凱城集團中凱有限公司通過五礦信托進行信托融資4億-5.7億元人民幣,信托期限為18個月,信托成本為15%/年。
9月21日,控股公司無錫嘉啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過昆侖信托,融資5億元期限為18個月,綜合成本不超過14.75%年。
前三份信托計劃已經(jīng)到期兌付。而上海信托、五礦信托、昆侖信托近18億的融資,都將集中在明年上半年到期。按照公司目前資金情況,能否順利償付仍存擔憂。
此前青島嘉凱城單一信托到期,大股東嘉凱城放棄贖回,找到浙信、百通接盤并成為公司股東。其最終股權(quán)結(jié)構(gòu)為:嘉凱城占51%,浙信占35%,百通占14%。而浙信的控股股東為浙江省能源集團有限公司,實際控制人為浙江省國資委。因為此舉當時被解讀為“借信托退出股權(quán)合作,嘉凱城青島大盤國資補血!”
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,這種借信托推出股權(quán)合作,剝離一些項目資產(chǎn),也是在目前的市場環(huán)境下,中小型地產(chǎn)商找到出路的方式。
然而明年初,嘉凱城面臨信托兌付高峰,到期又將如何處理,我們拭目以待。
壯哉我大無錫。。
我怎么不知道。。。
還好我房子6700買的
地段碾壓這破樓盤3條街壯哉我大天朝政府。這要在有6900 無錫的同志們 趕緊來大水區(qū)喊一下... 大伙抄底去...我大無錫房價便宜得到過國務(wù)院點名表揚的
這種降價銷售政府當然要管了
這種降價銷售政府當然要管了
這種單純商業(yè)行為跟政府有一毛錢關(guān)系嗎房價下降,但就這個樓盤來說,房產(chǎn)總價下降,契稅下降,營業(yè)稅、城建稅、教育費附加下降。里面符合普通住宅標準的,增值額又很有可能不到30%,免征土地增值稅,土地增值稅下降,連帶著所得稅也下降。江蘇今年營改增,今后地稅稅收任務(wù)指標很重的,能不著急嗎那破地方本來就只能這個價 ,
這要在有6900 無錫的同志們 趕緊來大水區(qū)喊一下... 大伙抄底去...
鳥不拉屎的地方,寧愿租房新城地塊目前價格都在10000左右,這7000的出來為毛我等老百姓不知道就政府知道了?擺明了低價賣給關(guān)系戶的,裝什么清純可憐啊
房價下跌3層就抄底的呢?趕緊上啊. Post by square (2012-10-15 16:08)
+1,大伙要都跟著學(xué),以后政府的地價還怎么創(chuàng)新高。。。無錫房價太良心了....南通新市政府旁邊房子起碼也要1W2了貌似....無錫到處招商引資,多少所謂的商業(yè)中心寫字樓入住率不足50%?科技園一建一大堆,不要到最后沒錢建地鐵了都
房價下降,但就這個樓盤來說,房產(chǎn)總價下降,契稅下降,營業(yè)稅、城建稅、教育費附加下降。里面符合普通住宅標準的,增值額又很有可能不到30%,免征土地增值稅,土地增值稅下降,連帶著所得稅也下降。江蘇今年營改增,今后地稅稅收任務(wù)指標很重的,能不著急嗎
這個分析透徹
這種單純商業(yè)行為跟政府有一毛錢關(guān)系嗎
房地產(chǎn)這玩意放任自流的話會死很慘的。老家南通,魔都工作的屌絲傷不起。。哪里的房子都買不起
這種單純商業(yè)行為跟政府有一毛錢關(guān)系嗎
傾銷也是純商業(yè)模式